Homepage | Ausgabe 05/2018

Interview zum Thema Hotelrenovierung mit Generalunternehmen

„Alle Prozesse unter einem Dach“

Bild: TKS
Modernes Ambiente hinter historischen Mauern: Beim Royal Air Force Club London realisiert der Generalunternehmer TKS UK eine Umnutzung, in deren Rahmen Fitnessbereich sowie Squash-Plätze in Zimmer und Suiten verwandelt werden. Hinter dem komplexen Projekt mit großem Leistungsumfang bei der Technischen Gebäudeausstattung sowie den klassischen Bauleistungen steht ein Investitionsvolumen von vier Millionen Euro. Das Conversion Projekt in Mayfair mitten im Herzen der britischen Metropole befindet sich aktuell in der Schlussphase.

Um wettbewerbsfähig zu bleiben, sind für Hotels und Ketten regelmäßige Modernisierungen unerlässlich. Uwe Christian Köhnen, Geschäftsführer des international tätigen Spezialisten TKS, erläutert im Gespräch, welche Fragen sich Hoteliers zu Beginn einer Maßnahme stellen sollten und wann sich die Unterstützung durch einen Komplettanbieter empfielt. - von Roland Pawlitschko

Bild: TKS
Modernes Ambiente hinter historischen Mauern: Beim Royal Air Force Club in London realisiert der Generalunternehmer... mehr...

Hotel+Technik: Herr Köhnen, was sind die Hauptgründe, wenn sich Hotelbetreiber für eine Renovierung entscheiden?

Uwe Christian Köhnen: Renovierungen erfolgen in der Regel aus technischen und gestalterischen Gründen oder wenn sich das Wettbewerbsumfeld verändert hat – Voraussetzung ist dabei stets, dass ein den Anforderungen entsprechendes Budget vorhanden ist und die Arbeiten gut ins laufende Geschäft passen. Natürlich könnte sich auch die Haustechnik in einem so beklagenswerten Zustand befinden, dass Sicherheitsthemen eine Rolle spielen oder sogar die Betriebserlaubnis zu erlöschen droht. Dann haben die Betreiber keine Wahl: Es muss renoviert werden.

Was spricht aus Ihrer Sicht dafür, bei Hotelsanierungen einen Generalunternehmer an Bord zu holen?

Wenn es komplexe technische Renovierungsaufgaben zu bewältigen gibt und die Betreiber oder Eigentümer selbst nicht über die nötigen technischen und organisatorischen Ressourcen verfügen, können Generalunternehmer, kurz GUs, auf effiziente Weise die Organisation, Steuerung und Überwachung von Baumaßnahmen übernehmen und dabei sowohl für die Einhaltung der Kosten als auch der Termine Sorge tragen.

Hoteliers könnten aber auch einen Architekten beauftragen.

Wen sie beauftragen, ist eine Frage der Hotel- und Managementphilosophie. Architekten sind strukturell anders aufgestellt als Generalunternehmer. Sie planen, machen Ausschreibungen, vergeben Bauleistungen und werben selbstverständlich auch mit dem Versprechen einer Termin- und Kostenkontrolle. Das ist aber nicht der Kern ihres Geschäfts.

Gibt es Voraussetzungen für die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer, wie Hotelgröße, Zimmerzahl oder bestimmte Organisationsstrukturen?

Bei uns dominiert klar das Geschäft mit größeren Hotels, die überwiegend von Ketten betrieben werden. Relevant ist aber nicht die Größe, sondern die Komplexität. Vor allem dann, wenn das Hauptinvestment nicht in die Zimmer, sondern in die Immobilie fließt. Projekte brauchen einen gewissen baulichen Umfang, damit sich die Einbindung eines GUs lohnt – nach unserer Erfahrung liegt die Schwelle bei einer Bausumme im mittleren sechsstelligen Eurobereich.

Was verstehen Sie unter einer komplexen Renovierungsaufgabe?

Es macht sicher keinen Sinn, die Beteiligung eines Generalunternehmers zu erwägen, wenn die Renovierung nur wenige Gewerke umfasst, zum Beispiel Bodenleger- oder Malerarbeiten. Das können Hoteliers ganz gut selbst bewerkstelligen. Wenn aber noch Innenausbau- oder Haustechnikarbeiten hinzukommen, Arbeiten in Hotelzimmern und Bädern auf engstem Raum mit Handwerkern vieler verschiedener Gewerke, dann wird es schnell sehr komplex. Diese Komplexität erfordert ein hochprofessionelles Projektmanagement zur Sicherung von Terminen und Kosten.

Mit welchen Fragen begegnen Ihnen Hoteliers in Bezug auf eine bevorstehende Sanierung?

Notwendige Maßnahmen, die sich erst während des Abbruchs oder Rückbaus abzeichnen, zählen zu den typischen Herausforderungen bei Bestandsimmobilien. Nach unserer Erfahrung wird aber auch oft über die richtige Mittelverwendung diskutiert. Wo und in welchem Maß soll investiert werden: Mehr in die Zimmer oder in die Bäder, in die Konferenzbereiche oder in die öffentlichen Bereiche? Wie soll das vorhandene Budget verteilt werden und was ist wie wichtig? GUs können gerade im Bereich Value Engineering bei diesen Entscheidungsprozessen helfen, das vorhandene Budget optimal einzusetzen.

In welcher Projektphase kommen Hoteliers und Generalunternehmer üblicherweise zusammen?

Das geschieht oft schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt. Im Rahmen von Design-build-Projekten machen wir erste Kostenschätzungen, und wenn dann klar ist, was wo zu tun ist, übernehmen wir auch Planungsarbeiten – etwa der Leistungsphasen 1 bis 7. Wir verfügen über Ingenieure aus zahlreichen Disziplinen, deren vielfältiges Fachwissen nicht zuletzt eine schnelle Abwicklung der gesamten Renovierungsmaßnahme ermöglicht. Wir bieten Planungsarbeiten aber immer nur im Rahmen einer Generalunternehmer-Leistung an, die sich an diese Planung anschließt.

Welche Vorteile bietet diese Art der Zusammenarbeit im Vergleich zur Vergabe von Einzelgewerken?

Spezialisierte Generalunternehmer, die auch Planungsarbeiten übernehmen, planen und steuern unter einem Dach alle erforderlichen Prozesse so, dass sie genau den Zeit- und Geldvorgaben des Bauherrn entsprechen. Zudem nutzen sie Standards sowie sich wiederholende Prozesse und Routinen, um Arbeiten besser organisieren und optimieren zu können. Im Gegensatz dazu ist es im Fall der Vergabe von Einzelgewerken nicht selten so, dass die beauftragten Firmen auf der Baustelle, oft untereinander nicht bekannt, als „Einzelkämpfer“ auftreten, die jeweils ihre eigenen Interessen in den Vordergrund rücken. Eine eingespielte GU-Mannschaft, die bei Renovierungsarbeiten immer wieder gemeinsam zum Einsatz kommt, bedarf deutlich weniger Koordinations- und Steuerungsaufwand und ist damit in der Regel effizienter.

Im Rahmen des sogenannten STR-Packages, kurz für „Shortest Time Renovation“ garantiert TKS die „kürzesten Projektzeiten der Branche“. Mit welcher Strategie erreichen Sie das?

Wir überlegen für jedes Projekt aufs Neue, wie das Prozessmanagement auf das jeweilige Renovierungspaket abzustimmen ist. Wie sind das Gewerkemanagement und die Gewerkeabfolge organisiert? In welcher Richtung verläuft die Renovierung – vertikal oder horizontal? Wie werden die Gäste geführt? Wie sehen die Baustelleneinrichtung oder die Materiallogistik aus? Auf diesem Feld haben wir in den letzten 20 Jahren sehr viel Know-how entwickelt, sodass wir relativ kurze Renovierungszeiten umsetzen können.

Welche Vorteile bieten horizontale beziehungsweise vertikale Renovierungsabläufe?

Maßgebliche Kriterien in diesem Zusammenhang sind der Hotelgrundriss und die Haustechnik. Grundsätzlich arbeiten wir lieber in horizontaler Richtung, von Zimmer zu Zimmer – vor allem, wenn die Etagen gut zugänglich sind. Bei größeren technischen Eingriffen, z.B. wenn die komplette Erneuerung der Haustechnik erforderlich ist, sind aufgrund der Arbeiten an übereinanderliegenden Komponenten wiederum vertikale Abläufe von Vorteil.

Sind Hotelsanierungen bei laufendem Betrieb sinnvoll? Oder sollte ein Hotel während der Baumaßnahmen eher geschlossen werden?

Das kommt darauf an, wie ein Hotel strukturiert und wie stark es ausgelastet ist. Handelt es sich um ein Hotel, das schwach performt und eine Repositionierung benötigt, kommt eventuell eine Schließung in Frage, wodurch im Anschluss Bau- oder Generalunternehmer freie Hand haben. Eine Schließung für die Dauer der Baumaßnahmen ist auch bei einem „Major Refurbishment“ sinnvoll, bei dem das gesamte Hotel von der Haustechnik bis hin zu Brandschutzmaßnahmen zu sanieren ist und sich überall im Haus Handwerker befinden. In beiden Fällen ist in Bezug auf den Schließungszeitraum zu klären, wann die auslastungsschwächste und damit ideale Renovierungszeit ist, sodass die Ausfälle möglichst gering bleiben. Geht es jedoch um ein Projekt mit sehr hoher Auslastung, bei dem jeder Schließtag hohe finanzielle Einbußen mit sich bringt, sind eher Sanierungen bei laufendem Betrieb ratsam. Bei der Abwägung aller relevanten Aspekte kann es auch eine Rolle spielen, wie gut es gelingt, dem Markt eine zeitweise Schließung des Hotels zu vermitteln. Einmal mehr kommt an diesem Punkt die Philosophie des Betreibers ins Spiel. |

„Projekte brauchen einen gewissen baulichen Umfang, damit sich die Einbindung eines GUs lohnt – die Schwelle liegt bei einer Bausumme im mittleren sechsstelligen Eurobereich.“



Uwe Christian Köhnen

„Im Fall der Vergabe von Einzelgewerken rücken beauftragte Firmen auf der Baustelle oft die eigenen Interessen in den Vordergrund.“



Uwe Christian Köhnen

 
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